Собственная гостиница в доме – это дело, требующее особого терпения, труда и долгой, тщательной планировки каждой детали. Разработка проекта мини-гостиницы начинается, прежде всего, с выбора подходящего участка. На основе этой информации происходит точное определение всех моментов возведения будущей гостиницы. Особенности проектирования здания напрямую зависят от ряда некоторых характеристик, среди которых можно отдельно отметить следующие:
- Ориентировочная вместительность мини-отеля, количество номеров в нём и их типы (одно- или двухместные, одно- или двухкомнатные).
- На какие категории клиентов будет рассчитан отель (семейные пары, одиночки, туристы, бизнесмены и т.д.).
- Каким образом будет осуществляться питание клиентов (закуски или полноценное трёхразовое). В том случае, если вы выберете второй вариант, то вам потребуется заранее подобрать помещение для приготовления пищи.
- Какие услуги будут предоставляться клиентам гостиницы (например, СПА-отдых)
- Какое инженерное оборудование будет использоваться для обеспечения гостиницы.
Проект мини-гостиницы в черте города
Вместимость мини-гостиницы
Вместимость небольшого отеля на начальном этапе можно определить только приблизительно, а более точные цифры появятся непосредственно во время разработки проекта здания. Вместимость зависит, прежде всего, от размера пятна здания, а также тех или иных планировок, осуществляемых на основе этого пятна.
В процессе проектирования архитектор должен решить все вопросы, связанные с местом расположения здания на участке. При этом следует учитывать удобство при входе или подъезду к территории гостиницы, разработку привлекательного внешнего вида конструкции, панорамный вид, открывающийся из окон отеля, его инженерное обеспечение.
На перовом этапе проектирования мини-гостиницы происходит максимально функциональное и эстетически привлекательное зонирование территории. Вполне возможно, что у вас появится желание обустроить рядом с гостиницей небольшой автопарк, бассейн и т.д., поэтому следует заранее отвести определённый участок под эти нужды.
Проект мини-гостиницы в горной природной зоне
В процессе разработки генплана проектировщик должен изготовить примерный эскиз здания, наполнив его первичным набором различных помещений. За счёт этих действий происходит создание так называемой принципиальной планировочной схемы первого этажа, от которой будут зависеть типы планировки остальных этажей здания.
Реконструкция уже существующих зданий
Задача архитектора в данном случае – вписать требования Заказчика (и новые технологические процессы) в уже существующее помещение, которое ранее использовалось по другому назначению. Основное преимущество в данном случае – более короткий предпроектный этап, поскольку основные технические документы были согласованы на этапе первоначального строительства. Проектирование начинается не «с нуля», а с изучения плана БТИ – на предмет соответствия недвижимости, предполагаемой под гостиницу, новым технологическим задачам.
Из недостатков – архитектору (дизайнеру) приходится работать в достаточно жестких рамках, заданных первоначальным проектом. Тем не менее, этот вариант в крупных городах является последнее время очень востребованным – ввиду дефицита свободных под застройку площадей. Очень интересные проекты реализует, к примеру, управляющая компания Cosmos Group. УК осуществляет реконструкцию бывших АТС (автоматических телефонных станций) и переоборудует их в дизайнерские отели.
Если говорить о реконструкции бывших жилых или офисных объектов, то наибольшую сложность представляют собой панельные типовые дома. Причина – большое количество несущих конструкций, которые нельзя трогать из-за угрозы их обрушения. В связи с этим, кардинальную перепланировку объектов проще осуществлять в монолитных и кирпичных домах. Соответственно, они, при прочих равных условиях, более предпочтительны для застройщика.
Какое питание выбрать: закуски или полноценную систему
Если вы решили отдать предпочтение полноценной трёхразовой системе питания, то заранее определите место хранения сырья для приготовления продуктов (рыбы, мяса, овощей и т.д.). Для этого придется обустроить холодильные камеры и кладовые. Естественно, вам потребуется несколько дополнительных помещений, где и будет происходить непосредственно сам процесс приготовления пищи (мясо-рыбный, кондитерский, холодно-горячий цех и т.д.), а также вспомогательные и служебные помещения.
Пример планировки гостиницы, расположенной в частном доме
Если вы решили ограничиться только закусками, то с ролью помещений для круглосуточного хранения овощей могут прекрасно справиться простые холодильники. Количество технологических и бытовых помещений можно свести до минимума, достаточно моечной для посуды и непосредственно самой кухни. Если для приготовления блюд вы решите использовать только полуфабрикаты, то необходимость в кладовых отпадает (остальные помещения следует оставить).
Кафе в мини-гостинице: несколько столиков в небольшом помещении на первом этаже
Если же вам достаточно небольшого кафе, в котором будет происходить продажа напитков, холодных и горячих блюд, то единственное, что вам потребуется включить в планировку – служебное помещение рядом с мойкой и холодильником.
Расположение номеров в отеле
Типовое
Комнаты располагаются вдоль длинного коридора. Наиболее распространенный вариант, считается максимально простым для посетителей и удобным для персонала.
Террасы
Встречается в малых гостиницах с двумя этажами. Представляют собой коридор открытого типа и расположены на каждом этаже. Административное строение и небольшой магазин находятся в отдельном здании.
Люксы
Здесь часто предусматриваются номера еще более высокого класса. Как правило, они располагаются на отдельном этаже, имеют отдельный вход с парковки либо специальный лифт с закрытым доступом. Из дополнительных особенностей – наличие отдельной охраны, прислуги, администратора.
Пентхаус
Расположены в самых роскошных отелях мира. Предназначены для состоятельных клиентов либо для организации ВИП-мероприятий. Важная часть проекта – правильно организовать доступ посетителей на этаж. Этим целям служит дополнительный грузовой и пассажирский лифт. Примеры самых известных пентхаусов:
- Whitby (Нью-Йорк, The Whitby)
- William Vale (Нью-Йорк, The Vale Garden)
- Bellavista (Рим, Eden)
Инженерное оборудование для небольшого отеля
Обязательным минимумом является наличие систем отопления, водоотведения и водоснабжения и электроснабжения. Кроме этого, современная комфортабельная мини-гостиница должна обладать системой кондиционирования, централизованного пылеудаления, компьютерного управления инженерным оборудованием, в некоторых случаях – лифтами.
Выбирая наиболее оптимальную систему вентиляции и кондиционирования, можно присмотреться к сплит-системе, которая является самым простым и удобным вариантом. Кроме этого, можно выбрать канальное или центральное кондиционирование. Обычно в конструкции «сплитов» для передачи холода или тепла используются тонкие трубопроводы хладагента, а при сбросе конденсата – тонкие трубки конденсатопровода, которые не нуждаются в слишком большом количестве свободного места в процессе установки системы.
Персонал
Наличие того или иного персонала зависит от услуг, предоставляемых гостиницей. Обычно гостиничные службы располагаются на двух уровнях – в зависимости от необходимости контакта с гостем.
1- й: непосредственный контакт с гостем: служба бронирования, служба обслуживания, служба эксплуатации номерного фонда и др.
2-й: практически не контактируют с гостем: инженерно-эксплуатационная служба, коммерческая, финансовая и др.
Проект мини-гостиницы
При создании любого проекта мини-гостиницы следует учитывать, что она предназначена не только для сдачи комнат в аренду, но и проживания самих хозяев. Основная задача в проектировании частных небольших отелей заключается в обеспечении качественной изоляции гостиничной и жилой части дома, чтобы гости и владельцы гостиницы не испытывали никаких неудобств во время проживания.
В идеале здание отеля должно быть трёхэтажным, чтобы под жилую часть были отведены 1 и 2 этажи, а для гостиничных номеров был ещё отведён и верхний этаж.
На первом этаже жилой части можно обустроить гардеробную, прихожую, санузлы общего пользования, котельную, гостиную, кухню-столовую и спальню. Гостиную и кухню-столовую можно отделить от коридора при помощи двустворчатой двери и стены. Удобным решением станет размещение на кухне входа в котельную, откуда можно попасть на террасу. При желании, дополнительный вход на террасу можно расположить и из самой кухни. На втором этаже традиционно размещаются санузлы общего пользования, спальни и кладовая.
На первом этаже гостиничной части располагают зону отдыха, санузел с душевой кабиной, общую кухню-столовую, гостевую комнату. Верхние этажи можно отвести под зоны отдыха, санузлы и душевые, гостевые комнаты (несколько из них – повышенной комфортности).
Такие проекты небольших гостиниц могут иметь, в среднем, от 10 до 15 комнат для гостей, с площадью от 10 до 20кв. м. Естественно, каждая комната должна быть оборудована собственным санузлом и душевой кабиной.
На этом видео можете посмотреть на пример проекта такой гостиницы на 10 номеров разного уровня комфорта
Отель в частном доме можно расположить на участке, основную часть которого можно отвести под небольшой парк с беседками, альпинарием, садом камней и т.д. В архитектуре фасадов можно использовать элементы кантри или этно стилей, что позволит создать единую композицию между ландшафтом и самой гостиницей.
Можно сказать, что там, где приложена фантазия архитектора и дизайнера, соблюдение определенных стандартов отходит на второй план (или вовсе становится невозможным). Тем не менее, гостиницы с оригинальным архитектурным решением, условно говоря, рекламируют сами себя. К примеру, в Кабардино-Балкарии есть капсульный эко-отель LeapRus. Он расположился на южном склоне Эльбруса и является одним из самых высокогорных средств размещения туристов в мире (3912 м). В номерах есть рабочий стол, телевизор с плоским экраном и террасой с видом на горы, а в некоторых – также кухня с холодильником.
Другие примеры, когда интересное расположение автоматически становится “фишкой”, привлекающей туристов в пещере (Cuevas Pedro Antonio de Alarcon, Испания), на дереве (Free Spirit Spheres, Канада), в трубах (Tubo Hotel, Мексика), в самолете (Jumbo Stay, Швеция).
Обстановка и обустройство комнат
Вопрос расстановки мебели и бытовой техники также решается на стадии проектирования, поскольку важно знать, какие потребуются инженерные коммуникации. «Стандартный набор» меблировки в номере – это кровать, стул, тумбочка и вешалка для одежды. Однако даже из стандартов может быть масса исключений, как, например, абсолютный минимализм в капсульных отелях.
Разумеется, что чем больше устанавливается техники, тем большее пространство необходимо для комфортного размещения гостя. Можно сказать, что наполнение комнаты в гостинице должно отвечать следующим требованиям:
- Не занимать лишнего места
- Быть необходимым постояльцам
- Быть антивандальным, прочным, но при этом эстетичным.
В итоге проект будет обязательно включать макет с расстановкой мебели и оборудования, а также спецификацию мебели и отделки.
Проект: подготовка чертежей и документов для получения разрешения на строительство
Если говорить упрощенно (более развернутое определение дает статья 51 Градостроительного Кодекса РФ), то разрешение на строительство — документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным:
- градостроительным регламентом;
- проектом планировки территории и проектом межевания территории;
Этот документ дает застройщику право осуществлять строительство, а также реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным Кодексом. В Москве порядок получения разрешения на строительство утвержден постановлением Правительства Москвы от 17 апреля 2012 № 145-ПП «Об утверждении Административных регламентов предоставления государственных и «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» Проектная документация должна получить согласование как со стороны санитарных служб, так и со стороны органа государственного строительного надзора каждого конкретного субъекта РФ. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления. Рассмотрим основной перечень документов, связанных непосредственно с проектированием.
Ситуационный план земельного участка
Он представляет собой схему, на которой изображен земельный участок (и находящиеся на нем объекты недвижимости) относительно окружающей его местности и других объектов. На плане должны быть видны границы участка и его привязка к конкретной местности. Можно сказать, что это вид участка с высоты птичьего полета. Ситуационный план понадобится впоследствии для детального планирования здания гостиницы, а также для подключения инженерных коммуникаций (газа и электричества). Ситуационный план земельного участка можно бесплатно заказать в местной администрации либо сделать самостоятельно. К примеру, при создании ситуационного плана для газификации можно скачать топографическую съемку земельного участка со специальных сервисов (берут данные со спутников). Условно говоря, ситуационный план (в отличие от градостроительного) представляет собой более мелкий масштаб карты, позволяющий включить в план не только сам участок, но и прилегающую к нему территорию.
Эскизный план
Эскизное проектирование – это этап первоначального, визуального осмысления образа объекта строительства, результатом которого станет эскизный проект. Он состоит из первичного комплекта документов, необходимого для прохождения регламента в определенном регионе и получения исходной разрешительной документации или архитектурного планировочного задания. Также необходимо рассчитать расход материалов на каждом этапе строительства, включая возведение фундамента, стен, перекрытий и кровли; На основании этих материалов можно будет сформировать точные требования к дальнейшему проектированию.
Инженерные изыскания
Необходимо сделать расчеты всех инженерных систем и коммуникаций будущего здания, в том числе рассчитать мощность отопительного оборудования, просчитать неизбежные потери тепла, сделать расчеты приточно-вытяжных систем и др.
Градостроительный план земельного участка (ГП) (ему посвящена Статья 57.3 Градостроительного Кодекса РФ).
Это важнейший документ, который выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка и необходим для того, чтобы сооружение соответствовало не только многочисленным архитектурным правилам, но и требованиям безопасности. ГП представляет собой проект межевания, в котором учитываются основные параметры имеющегося участка. Составляется как перед строительством нового здания, так и перед осуществлением реконструкции. В ГП содержатся, в частности, сведения о границах территории, построенных объектах (их размерах и количестве этажей), имеющихся коммуникациях, транспортных развязка др. ГП действителен в течение трех лет со дня его получения.
Выбор помещения: аренда или покупка?
По требованиям ГОСТ, в отеле должно быть проведено электричество, иметься водоснабжение, вентиляция, связь и другие коммуникации, а также распределенные на определенные площади номера (то есть перепланировка). И, конечно, нужно сделать хороший ремонт.
Выбор – покупка или аренда – помещения зависит только от возможностей бизнесмена. Конечно, объект лучше иметь в своей собственности, но имеющийся капитал не всегда позволяет купить здание или заняться его строительством.
Арендовать помещение у собственника или у городских властей; в любом случае важно правильно составить договор. Заключать его следует на срок не менее 5-10 лет. Все инвестиции в ремонт должны окупить себя. Кроме того, разрешить вопрос с индексацией арендной платы – оптимально указать в договоре максимальный процент, насколько может подорожать аренда за год.
Обзор рынка гостиничных услуг
Гостиничный бизнес – привлекательное направление работы в России, даже несмотря на кризисные явления в экономике. Так, с января по сентябрь 2021 г. отели в стране заработали 205 млрд. руб., обслужив более 54 млн. туристов. Объем выручки немаленький, однако он меньше оборота в 2021 году на 6,9%. При всем при этом количество туристов выросло на 11%, и большинство из них оказались внутренними – сами россияне активнее путешествовали по стране, останавливаясь в различных отелях в Москве и регионах.
Гостиничное хозяйство в стране имеет большие перспективы к развитию. Наиболее привлекательны для людей комфортабельные и не слишком дорогие 2-3-звездочные отели. В рынок РФ активно вкладываются международные гостиничные сети. Они действуют напрямую либо используют франчайзинг: в 2021 году открылось 24 новых отелей под международными брендами.
Современный дизайн номеров
Все самое интересное в мире дизайна и современных технологий пробуют на себе сначала отели высокого класса. Пройдемся кратко по трендам.
Open space, или открытые пространства
В этом случае границы при зонировании становятся условными или отсутствуют. К примеру, могут отсутствовать привычные стены между спальной зоной и ванной комнатой. Более того, они могут быть расположены в одной зоне, однако в этом случае мебель и отделочные материалы должны быть влагостойкими. Зонирование достигается легкими или прозрачными перегородками, определенной расстановкой мебели и световыми решениями. (В качестве примера – фото гостиничного номера отеля Waterhouse (Шанхай)
Ванная комната как спа-салон в миниатюре
Здесь устанавливается массажная кушетка, гидромассажная ванна, а само пространство помещения достаточно большое. Актуально для отелей, которые хотят предложить спа-услуги, но при этом не считают необходимым оборудовать отдельный спа-комплекс. Один из пионеров этого тренда – «Neroсubo Hotel» 4 *, расположенный в итальянской провинции Тренто.
Наличие передовых технологий
Например, возможность управлять номером с помощью смартфона, предоставление гостю планшета с доступом в интернет при заселении. К примеру, в отеле J House Greenwich (Коннектикут) в комнатах для гостей есть планшеты iPad, с помощью которых можно не только заказать еду, но и регулировать температуру и освещение.
Эксперименты с цветом и текстурой
Вызов классическим трендам и непреложному ранее правилу о необходимости универсального цветового решения с преимущественно нейтральной цветовой гаммой. Мнение дизайнеров: гости, которые много путешествуют, будут приятно удивлены чему-то новому.
