Выбор земельного участка для строительства дома. Оформление необходимых документов и основные критерии при подборе территории для возведения объектов. Делая выбор земельного участка под строительство нужно учитывать форму, размер, ландшафт. Существенное значение для возведения объекта имеет тщательное изучение характеристик: местности, грунта, коммуникаций. Занимаясь подбором, нужно получить ответы на многие вопросы.
От изучения параметров земельного надела будут зависеть цена строительства, срок службы и прочность здания.
Что учесть при выборе
Для возведения нового индивидуального жилья необходимо определиться с его габаритами, формой, типом материалов, расположением комнат, системой контроля климата и некоторыми другими параметрами. Однако все эти заботы будут напрасны, если застройщик изначально не знает, как выбрать земельный участок под строительство дома. В первую очередь надо учитывать следующий ряд критериев:
- Личные предпочтения будущих хозяев.
- Территориальное расположение относительно естественных или искусственных образований – на юг или север от города, речки, лесного массива, гор, равнин и т. д.
- Расстояние до крупных населенных пунктов, промышленных центров.
- Наличие электрических сетей, водо- и газопроводов, сотовых вышек и прочих коммуникационных систем.
- Транспортные развязки, узлы связи, виды транспортных средств, удобство и время, затрачиваемое на путь до работы, учебы и прочих необходимых мест.
- Физико-геологические характеристики местности (уклон участка, уровень подземных вод, наличие водоемов, тип грунта).
- Юридический статус будущих владений.
Участок на ровном месте Источник greenbelarus.info
Важно! Все выше рассмотренные факторы влияют на итоговую цену участка. Для многих именно стоимость является определяющей. В таком случае выбор по прочим критериям происходит, исходя из ограничений бюджета.
Как располагали дом?
В старые времена, еще до того, как началось сокращение свободных земель и увеличилась плотность населения дом русского крестьянина традиционно ориентировали лицевой стороной на юго-восток. Такое расположение обеспечивало лучшую освещенность, а главное — юго-восток считали «красной стороной» или «божеской» стороной света. Располагая свой дом таким образом люди обращали «лицо» своего жилища к Богу. Северо-запад же символизировал собой сторону смерти и тьмы.
Внутри дома юго-восточная сторона традиционно считалась святой чистой и парадной половиной жилища, в которой молились, располагали боженицу и стол. Противоположный печной угол, ориентированный на северо-запад в людском сознании представлял собой концентрацию языческой силы, место темное, где жил домовой. Для христианских семей в равно степени были важными углы как северо-западный (языческий), так и юго-восточный (христианский).
Так русский дом, построенный из верного дерева умелыми руками и по всем канонам служил своим жильцам верой и правдой долгие лета, принося тепло и счастье в семьи.
Расстояние до города
Первейший фактор при выборе участка – расстояние до города. Даже если все, кто будут жить в доме, работают и учатся удаленно или на пенсии и не зависят на прямую от крупных населенных пунктов, тем не менее, условие близости мегаполиса или крупного поселка обязательно. Обусловлено это следующим рядом необходимых обстоятельств:
- Пополнение продуктовой и материальной базы.
- Использование медицинских услуг, в том числе неотложных.
- Взаимодействие с экстренными службами при развитии ЧП.
- Посещение прочих объектов по интересам (клубов, театров, магазинов, выставок и т. д.).
Кроме того, современный человек привык жить в обществе – ему необходимо общение. Вряд ли кто-то сможет надолго покинуть коллектив, друзей, родственников. Поэтому с этой точки зрения также нужно знать, как выбрать участок под строительство дома, чтобы в силу принятия поспешного эмоционального решения не оказаться надолго в социальной изоляции.
Дом с участком в пригороде Источник moresezon.ru
Жилище в глуши хорошо только для периодического проживания. Оно пригодится для поездок на выходные, пикники, рыбалку, охоту. Для постоянного жительства лучше подбирать место как можно ближе к крупному городу, в пригороде или на территории его более-менее экологического района.
Участок не должен быть слишком удален, но также и не находиться вблизи оживленной части города. Оптимально его месторасположение тогда, когда соблюдаются следующие условия:
- До работы/учебы/деловой встречи приходится добираться не дольше 1-1,5 часа.
- До ближайшего детсада или школы тратится не больше получаса пути на собственном авто, такси, электричке или автобусе.
- Густонаселенные районы, оживленные магистрали или промышленные предприятия находятся по другую сторону города.
Интересный факт! Так как в большинстве случаев лимитирующим фактором в выборе земли под дом является стоимость, выгоднее оказывается покупать за городом. Цена на участок за городскими чертами в среднем падает в 10 раз по сравнению с аналогичным по площади местом в мегаполисе.
Участок в поселке с развитой инфраструктурой Источник bolgariadom.com
Смотрите также: Каталог популярных участков в Подмосковье для строительства загородного дома
Совет 3 — выбрать экологически чистый район
На мой взгляд, экология — второй по важности (после цены) фактор. На чистоту воздуха и отсутствие в нем вредных примесей влияют деятельность промышленных предприятий, близость и загруженность автодорог. Как правило, промзоны сосредоточены в отдельных районах города, но бывают и моногорода, где от заводского смога не скрыться. Что касается автотрасс, то однозначного ответа здесь нет, так как дороги постоянно расширяются и добавляются новые. Для подстраховки лучше обратиться к градостроительному плану территории, на которой вы присмотрели участок.
Наличие или отсутствие леса вблизи загородного участка также влияет на выбор. Всегда хорошо окунуться в прохладу хвойного леса или пройтись по березняку за грибами, собирать на солнечных полянах малину и землянику. Но всего 2-3 таких дерева на вашем участке могут стать настоящей проблемой — вырубка требует документального разрешения (порубочного билета) и гигантских усилий на выкорчевку.
Деревья на участке — это прекрасно, пока дело не дошло до строительства…
Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне
Геометрия, габариты и рельеф
При выборе земли под дом не малое значение имеют такие параметры, как рельеф местности, размеры участка и геометрическая форма.
Рельеф
Традиционно в геодезии рассматривается три вида рельефа участка под застройку:
- Равнина.
- Холмы.
- Низина.
Равнина – идеальный вариант для создания усадьбы. Помимо дома на таком типе местности можно организовать сколько угодно большие по площади сады, огороды и прочие разновидности приусадебного хозяйства. Строить на нем легко, подвозить материалы удобно. Недостатки – возможна усиленная ветровая нагрузка, а также чрезмерное воздействие солнечных лучей. Кроме того, нередко на ровном месте застаивается вода. Поэтому обустройство дренажа почти всегда обязательно.
На холмах жилище может возводиться в совершенно различных условиях – на ровном месте и под уклоном. В любом случае требуется укрепленный фундамент. Под воздействием природных факторов (землетрясения, ветра, дождя) возможно разрушение основания. Плюсы постройки на возвышенности – открывающие виды на просторы окрестностей, быстрый уход воды в случае ливней, продуваемая атмосфера и всегда свежий воздух.
Участок с домом на возвышенности Источник dilani.ru
В низменных местах жилище и придомовая площадь меньше подвергаются ветрам. Повышенное скопление воды будет благоприятствовать развитию огородных культур. Однако минимальные точки рельефа имеют свой ряд недостатков – собственный микроклимат (даже летом бывают заморозки), затопление в сезон дождей и при ливнях (требуется обустройство дренажа), смоги, туманы, застаивание воздуха.
Совет! Чтобы знать, как правильно выбрать участок под строительство дома с учетом типа почвы, необходимо определиться, будут ли на придомовой территории выращиваться садово-огородные культуры. Если последние исключаются, особого значения типу грунта придавать не стоит. С другой стороны, растения хорошо развиваются на черноземе и в пойменных местах.
Дом с приусадебным участком Источник sm-news.ru
Характеристики участка
Нужно тщательно изучить кадастровые данные об участке, узнать, какой у него рельеф, размер, нет ли споров с соседями насчет нарушения границ.
Приведенные факторы – лишь «верхушка айсберга». В зависимости от планов владельца на участок, нужно будет учесть также пригодность земли под садоводство, можно ли выкопать колодец и другие характеристики.
Размер участка
Согласно мнению специалистов, метраж участка должен быть в пропорции 10к1 по отношению к дому. То есть, если владелец собирается построить одноэтажный дом площадью 150 кв. м., желательно покупать территорию от 15 соток. Это позволит соблюсти правила строительства (должно быть определенное расстояние между всеми постройками на участке, между зданиями и забором), а также разместить на участке сад, огород, зону отдыха.
Однако, если бюджет ограничен, то можно обойтись и стандартными шестью сотками, а метраж дома просто разделить на несколько этажей.
Качество земли
Почва не должна быть слишком глинистой и влажной. Это может привести, со временем, к проседанию или даже обрушению дома. Проверить качество почвы можно двумя способами: пригласив геодезистов или расспросив соседей. Лучше всего потребовать от продавца профессиональное геодезическое исследование за его счет.
Участок должен быть проверен также на глубину пролегания подземных вод. Если они находятся близко, о строительстве большого дома можно забыть, максимум — «каркасник» на свях.
Рекомендуется проверить и такой фактор, как наличие рядом опасных водоемов. Весной реки и некоторые озера разливаются. У соседей можно узнать, есть ли подтопления территорий весной.
Ландшафт
Красивый ландшафт с обилием пригорков, склонов и лужаек – это мечта многих садоводов, однако, когда речь идет о жилищном строительстве, разноуровневый участок приносит больше проблем, чем удовольствия.
Даже небольшой уклон в одну сторону, наличие одной ямы или проседающей зоны, делает участок непригодным для возведения дома. Чтобы исправить это, приходится выравнивать ландшафт, где-то насыпать землю, где-то – убирать. Это стоит дорого.
Лучше приобретать участки с ровным рельефом, чтобы без проблем построить фундамент. А небольшие пригорки и другие ландшафтные объекты можно создать уже самостоятельно после постройки дома. Для этого понадобятся лишь мешки обычного грунта и строительная тележка, в то время как арсенал инструментов для выравнивания участка под дом куда более сложный и дорогой, вплоть до дорогой аренды спецтехники.
Форма
Участки неправильной формы очень тяжело обставить забором, а главное – правильно измерить и внести в кадастровый реестр. В ходе измерений могут возникнуть споры с соседями, которые могут закончится даже судом.
Чтобы избежать лишних проблем, лучше приобретать владения правильной формы – прямоугольные или квадратные.
Геологические особенности грунта
Особенности конструкции фундамента, самого сооружения и его окружающей территории во многом зависят от типа грунта. Существуют 4 основных его вида:
- Скальный.
- Дисперсный.
- Промерзлый.
- Техногенный.
При этом чаще всего в естественных условиях распространен второй тип, который в свою очередь подразделяется на 4 подвида:
- Глина.
- Песок.
- Ил.
- Торф.
Под застройку идеально подходят модификации из первых двух – суглинок, супесь и скала. На болотистой, илистой и торфяной почве постройка будет не устойчива и быстро разрушится. Также чтобы знать, как правильно выбрать земельный участок под строительство дома, исходя из геологических особенностей грунта, требуется иметь представление о грунтовых водах. Они могут быть глубинными и поверхностными.
В первом случае подземные воды не представляют опасности. Во втором случае строить дом можно только на специальном основании и с обязательным созданием дренажной системы. В противном случае в ходе сезонных паводков или пучений почвы сооружение быстро придет в негодность. При этом возведение заглубленного фундамента и обустройство дренажа внесет весомый вклад в итоговую стоимость сооружения.
Дренаж на участке с домом Источник stroyfora.ru
Транспортные развязки и коммуникации
Комфорт проживания в доме во многом зависят от наличия современных коммуникаций:
- Электрические сети.
- Газопровод.
- Водопровод.
- Канализационная система.
- Теплоснабжение.
- Средства связи.
- Охрана.
Естественно, что чем больше благ цивилизации доступно, тем выше стоимость земли. При этом их наличие обязательно только при постоянном проживании. Для дачи достаточно постоянного электроснабжения, а в некоторых случаях его могут заменить автономная дизельная станция, АКБ или альтернативные генераторы энергии.
Практически все системы жизнеобеспечения подразделяются на автономные и централизованные. Газ для кухонной плиты и отопительного котла может поступать из индивидуального подземного резервуара или от магистрали. Вода может закачиваться из скважины на участке или идти от водопровода. Система канализации также может быть выполнена в виде септика или подключаться к общей системе.
Подведение коммуникаций к дому Источник красивый-участок.рф
Выбор в пользу того или иного варианта зависит от итоговой стоимости монтажа систем и их доступности. Например, жилище, построенное в дали от города и каких-либо инженерных систем будет полностью автономным. В то же время на участке в пригороде может оказаться выгоднее подключиться к городскому водоводу, чем бурить собственную скважину.
Чтобы знать, как выбрать участок для строительства частного дома, нужно учесть и наличие подъездных путей. Вряд ли кому-то понравиться ездить каждый день по гравийке или грунтовке, особенно весной или в сезон дождей. Однако наличие асфальтированной дороги также внесет вклад в общую стоимость земли.
Важно! Удобные близкие транспортные развязки имеют преимущество, когда возникает необходимость частых поездок. Для любителей уединенной жизни на фоне природы они будут дополнительной помехой и фактором дискомфорта.
Почему обязательна выписка из ЕГРН
Предположим, вы нашли подходящий для вас участок земли, съездили на место, вам там все очень понравилось, и вы даже сошлись в цене с его владельцем. Что делать дальше?
С самого начала надо запросить у продавца актуальную выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). «Актуальную» — это значит полученную не год, не полгода и даже не два месяца назад, а в самое ближайшее время. Юристы советуют заказывать такую выписку непосредственно перед сделкой. Для чего это нужно?
- В выписке надо посмотреть адрес земельного участка и его кадастровый номер. Таким образом — убедиться, тот ли участок вам показали при выезде на место.
- Смотрим сведения о кадастровой стоимости участка (чтобы рассчитать размер ежегодного налога, который нужно будет уплачивать на землю).
- Данные о площади и описание местоположения участка позволят абсолютно точно определить, как ваша земля будет расположена на местности. Описание местоположения — это координаты поворотных точек границ участка. Может статься, что участок еще «некоординирован», и закон не запрещает распоряжаться такими землями. Но впоследствии может оказаться, например, что границы «наезжают» на соседние участки — и тогда придется попотеть, чтобы разойтись с соседями мирно.
- В выписке из ЕГРН указывается необходимая информация, описанная в первой главе нашей статьи: категория участка и вид разрешенного использования. Это надо проверить.
- Выписка из ЕГРН показывает, кто является собственником этой земли. Смотрим ФИО и сверяем его с теми данными, которые предоставляет вам продавец. Может внезапно оказаться, что собственников несколько или что кто-то из них несовершеннолетний (такая продажа может потребовать отдельных телодвижений в виде согласования процедуры с органами опеки). Все эти нюансы должны быть известны вам заранее, на стадии переговоров с продавцом.
- Наконец (и это главное), как бы красиво ни пел вам продавец о преимуществах участка, на него (или на самого собственника) могут быть наложены ограничения. А выписка покажет их отсутствие (или, если вам не повезло, наличие). Об обременениях правового и градостроительного характера поговорим чуть ниже.
Предоставление сведений в выписке регламентируется статьей 62 ФЗ №218.
Выписку из ЕГРН можно заказать и получить в любом МФЦ (многофункциональном ) либо в электронном виде посредством запроса в ФГИС ЕГРН. Через МФЦ выписка готовится около пяти рабочих дней, в электронном виде — от одного рабочего дня.
Кроме такой выписки, можно заказать еще и выписку о переходе прав в отношении этого участка. Она тоже лишней не будет: например, если выяснится, что участок в этом году перепродавался уже несколько раз — вам стоит насторожиться.
Следует проверить, не является ли участок предметом судебного спора — по кадастровому номеру в базах данных судов общей юрисдикции и арбитражного суда. Фото Максима Платонова
Юридические аспекты
Покупка участка требует обязательной проверки у продавца таких документов:
- Регистрации прав на собственность.
- Свидетельства на собственность.
- Кадастрового паспорта.
- Справки, содержащей нормативную цену земли.
- Подтверждения отсутствия застроек.
- Доказательств, что нет долгов.
- Согласия супруга (если продает физлицо).
- Разрешения из органов опеки (если есть несовершеннолетний собственник).
Чтобы понять, как выбрать землю под строительство дома, когда дело касается различных форм территориальных образований, необходимо рассмотреть их особенности. Например, покупка надела в СНТ обойдется в 5 раз дешевле, чем в коттеджном поселке. Однако если в дальнейшем жилище будет использоваться под постоянное место жительства, то его обустройство выльется в аналогичную сумму или еще дороже. Плюс к этому добавятся заботы и труды по прокладыванию коммуникаций.
Дом в коттеджном поселке Источник countryside-cdn.cian.site
Например, несмотря на большую стоимость земли, ИЖС по сравнению с СНТ имеет следующий ряд преимуществ:
- Полноценное распоряжение собственной землей – независимо от решений коллектива и председателя.
- Максимально точное отмежевание границ.
- Полный набор коммуникаций – газ, свет, вода, охрана, канализация, тепло, интернет и проч.
- Прописка.
- Доступные социальные услуги – медицина, детсады, школы, МЧС.
Обратите внимание! Крайний участок в поселке – это не только близость к природе, отсутствие шума и загазованности от автомагистрали, но и повышенная криминогенная обстановка. Дом на окраине всегда является объектом повышенного внимание злоумышленников. Поэтому жилье в глухом месте требует полноценных охранных мероприятий.
Совет 4 — изучить инфраструктуру
Инфраструктура и инженерные сети, стоят на третьем месте в моем мини-рейтинге, а самое важное здесь — электричество.
Электроснабжение
Формально подключение электричества к земельному участку стоит около 600 рублей, но на практике эта сумма может вырасти в 100 и более раз. Связано это с отсутствием возможности или желания местных властей протягивать электросети за счет бюджета. В таком случае установка электроподстанции (трансформатора), покупка и монтаж опор линии электропередач, покупка и натяжение проводов — ложатся на плечи собственников.
Газоснабжение
Вторая по значению инженерная сеть — газ. Стоимость газа в баллонах существенно выше (сейчас 50-литровый баллон стоит около 800 рублей), стоимости газа природного. Только за одну, не самую холодную зиму, отопление дома в 150 кв. м. баллонным газом обойдется в 80 000 рублей, тогда как, за магистральный газ вы заплатите лишь 10 000. Подключение дома к газопроводу, редко обходится дороже 150 000 рублей.
Водоснабжение
Большинство частных застройщиков при выборе земельного участка почему-то забывают про водоснабжение. Бывают случаи, когда только после строительства люди понимают, что вода в скважине, которую они пробурили, чрезвычайно железистая. Содержание железа может в 30 раз превышать норму. Ни для технических нужд, ни для питья такая вода не годится, а фильтрация обойдется в копеечку. Самый действенный способ избежать подобной ситуации — получить информацию о качестве воды у будущих соседей.
Канализация
Может быть центральной, но установка септика на территории участка стоит не дороже 35 000 рублей. Чтобы сэкономить, можно установить один септик на два дома вместе с соседями.
Как выбрать септик для дома
Подъездные пути
Идеальный вариант, когда по улице проходит асфальтная дорога, которую обслуживает муниципалитет. Но и грунтовые подъездные пути — вариант тоже рабочий. Качество такой дороги лучше всего оценивать весной, когда сходит снег.
Возможность подключения электричества, воды, газа, канализации, наличие дорог, школ и магазинов создают условия комфортного существования и вносят плюсовые корректировки при оценке земли. Нужно понимать, что жизнь сильно усложняется, когда в доме отсутствует хотя бы одна из перечисленных коммуникаций.
Коротко о главном
Получить полезную информацию о том, как выбрать участок для дома можно, если тщательно проанализировать следующий ряд факторов:
- Собственные предпочтения.
- Близость к городу или крупным населенным пунктам.
- Рельеф местности, габариты и форму надела.
- Состав почвы, уровень залегания подземных вод.
- Наличие инженерных сетей и коммуникаций.
- Состояние транспортных развязок и дорог.
- Правильность оформления документов.
Также важно, в каком муниципальном образовании расположена земля – СНТ, коттеджном поселке, пригороде, городской среде. От этого зависит стоимость и наличие всех благ цивилизации.
Оценок 0
