Проекты домов: какие документы нужны для строительства и как их оформить

Комфорт проживания напрямую зависит от качества инженерии, установленной в здании. Сократить расходы на ее создание и избежать ошибок монтажа поможет комплексное проектирование инженерных систем. Также при выполнении проектных работ решается задача увязки всех сетей в единое целое, что устраняет дублирования функций и лишних расходов на эксплуатацию. Еще один важный аспект – облегчение любого ремонта или перепланировки помещений и предотвращение выхода коммуникаций из строя в процессе ремонтных работ.

Доверив проектирование и монтаж инженерных систем специалистам «МосИнжГрупп», Вы избавите себя от ненужных хлопот или расходов, а сбереженные нервы выступят дополнительным бонусом к строительству коттеджа. По результату работ мы квалифицированно выполним установку коммуникаций.

Что из себя представляют проекты домов?

В процессе подготовки статьей про новое строительство, капитальное строительство и т.п., мы описывали базовые составляющие, без которых процесс возведения здания невозможен. При этом неоднократно подчеркивалось, что наличие проекта является основой всего строительного процесса.

В материалах про дома из бревен, дома из газобетона, дома из кирпича в общих чертах описывалось, что и себя представляют проекты домов. Это вовсе не изысканные рисунки художника, не красочные яркие картинки из глянцевого журнала или рекламного сайта.

Проекты домов являются результатом сложной и ответственной работы. Технической работы! Выполнением задания занимаются специалисты с инженерным образованием, которые производят все расчеты в соответствии с ГОСТами и СНиПами.

На заметку! Проекты домов представляют комплекты чертежей или Рабочую Документацию, без наличия которой, строительство дома невозможно. Это может привести к неоправданным затратам и необратимым последствиям.

От чего зависит стоимость проектных работ

Полная стоимость проектирования инженерных систем зависит от нескольких факторов и определяется комплексом поставленных задач. Главной составляющей стоимости инженерных сетей и систем выступает сложность строительной части здания или коттеджа, его площадь или планировки.

Еще одной составляющей стоимости выступает сложность и разветвленность внутренних или наружных сетей, их взаимодействие между собой и увязка всех сетей в единое целое. Примером такого решения выступает набирающий популярность Умный дом.

Также на цену проектирования инженерных систем частного дома влияет выборочный или полный состав выполняемой документации.

Зачем нужны проекты домов?

Возможно, найдутся авантюристы, готовые построить дом без проекта. Однако наличие данного документа дает целый ряд преимуществ:

• позволяет выбрать тип дома с последующим получением необходимой проектной информации; упрощает процесс получения разрешения на строительство;
• дает Заказчику возможность контролировать ход строительного процесса, даже без специального образования;
• позволяет сэкономить на строительных материалах благодаря точно произведенным расчетам;
• исключает ошибки в процессе строительства, защищает от неграмотных решений. В проекте представлены планы, разрезы и различные проверенные узлы, что защищает от затрат на устранение неполадок;
• создает условия для подключения к централизованному водопроводу и сети электроснабжения;
• позволяет беспроблемно сдать дом в эксплуатацию, получить паспорта ПИБ;
• облегчает регистрацию недвижимости;
• упрощает процесс страхование объекта.

Таким образом, мы убедились, что строительство дома без проекта представляет огромный риск. Сэкономив на подготовке базовой документации, Заказчик подвергает себя опасности потерять значительно большую денежную сумму на устранение ошибок и просчетов. А предъявить претензии к строителям без проекта очень сложная процедура…

Проект мансардного дома с балконами

Общая архитектурная концепция

На первом этапе, совместно с заказчиком вырабатывается общая концепция проекта. Сначала определяется стиль здания, его примерная площадь и этажность, решается вопрос о необходимых коммуникациях.

Выслушав все пожелания будущего хозяина дома, архитектор предоставляет ему общий набросок дома в виде карандашного рисунка или электронного варианта эскиза.

Затем, более детально прорабатываются некоторые моменты относительно материала, из которого будет возводиться здание, цвета его фасада, конфигурации кровли, количеству и площади отдельных помещений по этажам.

В это время можно оговорить индивидуальные пожелания относительно наличия в оформлении фасада различных архитектурных деталей типа балконов, эркеров, колонн и баллюстрад. После этого приступают к следующему этапу.

Виды проектов домов

На сегодняшний день выполняются проекты домов под ключ в двух вариантах:

• Типовые проекты домов. Представляет собой проекты многократного применения. Создаются в качестве общего шаблона специально для этой цели.
• Индивидуальные проекты домов. Выполняется с нуля исключительно под пожелания конкретного заказчика.

По ценовой политике эти два варианта отличаются друг от друга. Поэтому вопрос «проект дома цена» сегодня наиболее часто задаваемый в поисковой системе интернета. Сразу отметим, что типовой проект дешевле. Ведь он уже существует, остаётся лишь произвести корректировку по месту строительства.

Одним словом, вносятся незначительные изменения, которые не влияют на стоимость типового проекта. По согласованию с Заказчиком производится замена:

• ленточного фундамента на монолитную плиту;
• деревянных балок на монолитные перекрытия;
• кирпича на газобетон, при условии обеспечения несущей способности;
• кровельного покрытия.

Типовой проект дома для строительства по канадской технологии
Незначительному повышению стоимости проекта могут способствовать такие изменения проекта, как:

• замена газобетона на кирпич;
• изменение наружной отделки фасадов;
• корректировка высоты этажей и их количества.

На заметку! Индивидуальный проект под строительство дома по стоимости отличается в несколько раз от цены типового проекта. Его разработка может составлять от 200 до 700 рублей за квадратный метр.

Четкое техническое задание на проектирование и анализ пожеланий Заказчика позволяют создать трехмерную модель, разделенную на этажи. Благодаря такому макету можно получить ясное представление о будущем доме. Сэкономить время и деньги, избежав недоразумений и недопонимания со строителями.

Проектирование инженерных систем — цена за м2

Мы выполняем проектирование систем и коммуникаций следующих разделов:

1. Котельные всех видов
2. Отопление
3. Вентиляция и кондиционирование
4. Канализация и водопровод
5. Электроснабжение
6. Слаботочные системы
7. Автоматизация и управление

Какие сведения требуются для разработки проекта дома?

Проекты домов получатся более грамотными и профессиональными, если будут разрабатываться на основании официальных документов.

Образец выписки из ЕГРН

I. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (бывшая кадастровая выписка земельного участка)

Исходные данные об объекте недвижимости, полученные на основании выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), содержат план участка и ссылку на координатные точки участка. Это играет главную роль на стадии эскизного проектирования. Помогает грамотно разместить дом на земельном участке.

Часто, сведения о размерах участка, полученные от Заказчика, недостаточны. Форма земельного участка при одних и тех же линейных размерах (длина и ширина) может быть разной. И это понятно – далеко не каждый земельный участок имеет прямоугольную форму.

Именно координатные точки дополняют сведения об уникальности расположения земельного участка на местности. Так что, отныне нет необходимости ориентироваться по забору соседей, который, возможно, стоял еще до приобретения земельного участка.

Что из себя представляет выписка из ЕГРН?

Федеральный закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» регламентирует получение документа, полное и официальное название которого звучит так: «Выписка из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости».

Стандартная форма выписки утверждена Приказом № 975 Минэкономразвития от 25 декабря 2015 года. Документ состоит из многочисленных разделов для разных объектов недвижимости. При проектировании необходимы сведения 3-го раздела, где содержится важная информация для выполнения проектных работ.

Например, описание местоположения земельного участка, план, возможно, чертеж или схема земельного участка, описание местоположения границ участка. А также данные о характерных точках границы земельного участка.

Выписку из ЕГРН получают по месту нахождения земельного участка через:

• многофункциональный Центр (МФЦ);
• кадастровую палату;
• сайт Росреестра.

Чертеж проекта дома на одного хозяина

Что нужно для получения выписки из ЕГРН?

Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать кадастровый номер земельного участка, который в обязательном порядке указывается в свидетельстве о праве собственности.

Если с собой не оказалось свидетельства, существует публичная кадастровая карта Росреестра, обращение к которой окажет помощь в получении выписки. Сразу хочется сказать, что срок оформления выписки 3 рабочих дня, а стоимость составляет:

• 750 рублей – бумажная выписка;
• 300 рублей – в электронном виде.

Правда, не всегда можно получить выписку из ЕГРН в соответствии с положениями Федерального закона № 218-ФЗ. Сроки подготовки выписки через МФЦ может затянуться на месяц, а в Кадастровой палате документ будут делать около 3-х недель. Учитывая сложившуюся ситуацию, необходимо побеспокоиться о выписке заранее.

В идеале, заниматься ее получением параллельно с поиском проектной организации.

Если вдруг окажется, что к началу проектных работ выписка ещё не готова, не отчаивайтесь. Уточнение расположения дома на земельном участке может быть произведено даже на завершающих этапах эскизного проекта.

В целом, когда разрабатываются проекты домов, выписка из ЕГРН приносит существенную пользу:

1. Обеспечивает спокойствие в том, что забор стоит именно по границам земельного участка. А не на участке соседа, к примеру. Это обстоятельство помогает избегать самых разных пограничных споров с соседями в будущем.
2. Помогает в создании ландшафтного дизайна. Разрабатывая проект под строительство дома, сразу заполняется раздел по благоустройству земельного участка.
3. Дает возможность сверки с кадастровыми координатами. Хотя ещё на стадии приобретения земельного участка желательно получить документ, уточняющий границы участка путем выноса координатных точек в натуру. Этим занимаются геодезисты.

Проект дома с подвалом
На заметку! Не секрет, что порой случаются казусы, когда позже обнаруживается, что заказчик по документам (именно по координатным точкам) приобрёл либо соседний участок, либо совершенно другой земельный участок. Важно ответственно отнестись и к выбору, и покупке участка!

II. Инженерно-геодезические изыскания (топосъемка) для проектирования дома

Инженерно-геодезические изыскания или топографическая съемка земельного участка (сокращённо «топосъёмка») представляют собой комплекс работ, с помощью которых выполняются измерения геодезических точек земельного участка, на котором будет строиться будущий дом, для последующего создания топографических планов.

Собранные сведения о рельефе земельного участка помогают создавать проекты домов быстрее и дешевле. Однако геодезическая съемка нужна не только при разработке проекта. Она также необходима для:

• получения разрешения на строительство, градостроительного плана и планировочной схемы организации участка;
• подключения дома к коммуникациям;
• выполнения проекта по благоустройству земельного участка или создания ландшафтного дизайна.

Топосъемка помогает не только получить сведения об существующих коммуникациях (подземных и наземных). Ее задачи значительно шире:

• исследование земельного участка;
• определение пространственных характеристик местности;
• поиск подземных коммуникаций с последующим выполнением съёмки;
• создание схем прокладки инженерных сетей с последующей разработкой топографического плана;
• оставление отчетов в соответствии с полученными данными и сведениями.

Топографический план участка нестандартной формы
Инженерно-геодезические изыскания желательно проводить на стадии проектирования. То есть на стадии разработки эскизного проекта дома. Именно в начале разработки стадии эскизного проекта архитектор и заказчик согласовывают расположение дома на земельном участке.

Нужна ли топографическая съемка?

Топосъемку можно выполнять в любое время года с помощью прибора тахеометра, который должен иметь свидетельство, получаемое после прохождения регулярных проверок на точность. Порой возникает сомнение, нужна ли вообще топосъемка. Есть возможность обойтись без неё?

Сразу хочется подчеркнуть, что проведение топосъемки необходимо. Её наличие поможет избежать ряда неприятных ситуаций, которые, в свою очередь, могут не только увеличить денежные затраты, но и создать дополнительные проблемы. Из-за отсутствия топосъемки увеличивается риск ошибиться при:

• выборе высоты ступеней или количества ступеней для конструкции крыльца;
• закладке отметки уровня земли продухов для вентиляции цоколя. Это приводит к тому, что зимой они часто бывают завалены снегом;
• расчете количества материалов для строительства цоколя. Может оказаться, что необходимо больше, чем рассчитывали, или меньше – и зря потратили деньги;
• определении точки подключения коммуникаций к основным сетям.

Образец топографической съемки

III. Инженерно-геологические изыскания (геология) для проектирования

Инженерно – геологические изыскания или «геология» содержит ряд мероприятий по комплексному изучению инженерно-геологических условий земельного участка для будущего строительства объектов, которые объединяют геоморфологические и гидрогеологические процессы, геолого-литологическое строение, а также позволяют составлять прогнозы возможных изменений инженерно-геологических условий при взаимодействии проектируемого дома с геологией земельного участка.

На заметку! Только инженерно-геологические изыскания позволяют получить необходимую информацию для проектирования будущего фундамента и прокладки подземных коммуникаций с учетом определённых особенностей грунтов данного участка.

Создавая проекты домов под ключ, необходимо учитывать эти обстоятельства. Именно они помогают произвести точный расчет, который в большинстве случаев приводит к экономически обоснованной стоимости фундамента. И, тем самым, сделать проект оптимально выгодным по соотношению цена/качество.

Если инженерно-геологические изыскания не проводились, расчет несущих конструкций дома будет выполняться по усредненным или табличным показателям, характеристика которых соответствуют типу грунта данного участка. Такие показатели могут иметь существенные отличия от реальных свойств грунтов на выбранном земельном участке.

Подробный анализ вышеперечисленных документов позволяет понимать, что, разрабатывая проекты домов, существенно заказчики существенно экономят. Сокращаются материальные траты, уменьшаются сроки строительства. А значит, мечта о собственном жилье становится более реалистичной.

Проект малоэтажного дома